接着前篇撰写关于马来西亚银行的贷款配套，这里无私将我职业生涯所学给到广大读者，即银行审核贷款的机制。我在过去银行和资产管理公司的工作经验中，审批的房贷申请数量不少于1000套，以下根据个人经验写出3项如何拿到低息房屋贷款的诀窍！本人手上目前最低息的房贷中只有4.15%，目前市场平均在于4.30% - 4.40%之间（不要小看0.15%的差别，60万就差了2-3万哦），那我怎么做到的呢，主要根据以下几点：
1. 核实文件真伪
银行第一件事就是核查贷款资料的真伪，银行内部一般有既定的核查手段和样本，来核查你提交的资料是不是真实的。当然，市面上有很多能帮你“包装”资料的贷款咨询公司，可以做出一套套资料给需要贷款的人向银行提出申请，对我而言并不是一件好事。作为一个长期房产投资者，我更倾向于提交属于我自身真实的收入资料给银行去盘算我的还款能力，在银行认可的情况下借贷，对自己的财务风险也是一种把控。而不是提交所谓“包装”过的资料，因为资料不属实，银行在和你做电话核对的时候若露出马脚，加上文件上一个细微的偏差，被发现就可能就导致这家银行把你列入黑名单，有可能终生都拿不到贷款，这不是得不偿失吗？这留给读者们自己去思考。
2. 检查国家银行还款记录（CCRIS），CTOS或RAMCI
CCRIS，归马来西亚国家银行管辖，全名Central Credit Reference Information System中央信贷资讯系统报告，主要包含了以下三大类资料：
- 贷款类型，总额，余额和还款记录：其中包括商业贷款，房屋贷款，个人贷款，信用卡，车贷，银行透支等的原贷款金额，和截止上月15号贷款余额，以及该贷款12个月内的还款记录。
- 特别留意账户（Special Attention Account）：指的是不良贷款记录导致账户冻结的银行账户。
- 过去12个月内的申请记录，不管是批准还是拒绝，CCRIS都会列出贷款申请者过去1年的申请。
- 支票跳票的记录
这里附上一个样本截图给大家看，CCRIS的贷款记录是长这样的：
至于CTOS和RAMCI，是提供第三方信贷报告的私人公司，并不是什么所谓的黑名单机构，这些公司都只是提供银行关于贷款者个人信息的公司，不会主观提供任何意见或拉黑贷款人。这两家公司主要做的是数据整合工作，将以下事项从不同资源整合，提供个人信息参考报告：
- 法律诉讼记录
- 马来西亚公司注册与管理部门（SSM）
- 国民登记局
- 大马破产局
- 债主提供的商业违规记录
从这两个平台上能看得到贷款者在马来西亚境内的商业登记信息，法律诉讼，破产类，甚至是否缴水电费，电信费，欠除了银行以外的债主，供货商钱都看得到。只要你有以上所述的任何一类负面信息，就会影响到你的贷款通过率。
3. 计算Debt Servicing Ratio
所谓的DSR，就是个人偿债能力比率简称，是指个人的总债务付款和对其家庭收入的比率。 它可反映个人的偿还能力。具体的公式如下：
DSR = 总债务每月月供 / 每月净收入X 100
债务是指所有财务责任，如其他房贷，车贷，个人贷款、教育贷款（如PTPTN）和信用卡还款。同时，净收入是指个人在扣除扣除金如缴交所得税（PCB），社会保险（SOCSO），失业保险（EIS），公积金 （EPF）等后所留下的任何收入。
举个例子，假设案例是25至35岁的工作人员的一对夫妇想要购买50万的房产，
每月家庭收入 : 8,000
- 扣除所得税、缴付公积金和社会保险（SOCSO）净收入约: 6,400。
- 扣除每月月供：
a. 新增房贷：2,400
b. 车贷：500
c. 信用卡还款：400
d. PTPTN贷款：400
银行算出的DSR就是：（2,400 + 500 + 400 + 400）/ 6,400 = 57.81%
当然, 银行除了推算DSR，也会加上预设的其他生活开销（一般1000至2000），再看一看贷款者可支配收入，用上面的例子，如下：
净收入 - 总月供 – 其他生活开销 = 6400 – 3700 - 1500= 1200令吉
确保以上两个指标的标准，最基本能让银行了解贷款者的偿还能力是否充足。
希望读者在申请贷款前先了解以上的事项，点击我特别定制的网页版预估贷款金额计算器，算一算自身可以负担的贷款金额是多少，再稳扎稳打的进行房产投资，前往属于自己的致富之道！
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