购置房地产，不论是用于投资还是自住，都是人生一大重要的事。在一般情况下，小资族选择进行房屋贷款供期的时长约30-35年。而在这漫长的供期年限中，投资者需要注意的事情是，确保自己有足够的人寿保险保障，来确保在不可预测的死亡或残障的情况下，家人无需提自己支付剩余的房贷，把本来属于自己的家园，被银行拍卖。
特此，我通过图表为读者梳理出递减式房贷寿险（MRTA）和定额式房贷寿险（MLTA）的不同，协助投资者厘清当中的迷思。
MRTA， Mortgage Reducing Term Assurance（递减式房贷寿险）
MRTA属于一种定期保单，其保额会随着年份而递减（线A），保费较低，保单受益人为银行，若支付未偿还贷款后有余额，则支付给受益人。正常情况下，银行会要求贷款者购买和贷款年限一样长，并用当下的银行利率为标准测算，提供死亡与终身残障保障（为线A）。
出现保额不足的原因：
在过去工作经验中，部分客户会觉得保费昂贵，选择以下调整：
1. 使用较市场低的利率计算，但实际上银行增加基准利率（Base Rate）。
2. 减少受保年份（形成线B），则产生A和B之间的自身承担风险。
3. 减少保额(形成线C)，则产生A和C之间的自身承担风险。
由于保额随着年份递减递减，其间隔随着年份增加，差距会越来越大，这就是理财规划中的不足额保险（Under Insurance）造成的风险增加。简单说，在死亡和终生残障发生时，出现保额不足支付贷款余额。
举个例子，以我的年龄，职业风险，保额进行RM500,000保额测算，35年的总保费为RM13,412，这笔保费可以选择加入贷款（但银行征收利息），或在银行放款给开发商前，选择一次性自付到保险公司。
这操作的好处在于避免因忘了缴付，或其他缘故没有准时付费而断保的风险，坏处在于需要准备一笔资金自付，或者支付银行更多利息。后两栏对应的是我每年的保障（Sum Insured），以及退保取回的现金价值(Surrender Value)。除了退回现金价值外，投资者也可以选择保留保额，作为额外人寿保单。
一般上购买MRTA后, 只要房地产的贷款者出售或向其它银行再贷款就必须购买一份新的MRTA，因为递减关系，保额不足保障新的贷款数目。而这就需要投资者根据购买新保单时的年龄，风险，保额等进行新一轮的健康检查，风险测算，则保费会更高，且不保证可以受保。在保单满期时， 保单拥有人将不会获归已缴保费总额。
MRTA什么情况可以索取保额?
1. 死亡：死亡情况包括了意外，疾病，年老自然死亡等。
2. 终身残障：由于意外，疾病等，在余生无法执业，工作 或 无法正常执行以下6中日常活动中的其中3种。
3. 双眼完全且不可康复的损失，双手手腕以上损失，双脚脚踝以下损失，以上六个部位，发生其中两个部位即可索偿，即使是单边也可以。具体如下：
问：银行是否强制购买MRTA？
答：银行都有各自的规定和产品配套，有者限定贷款人一定要买MRTA，但国家银行迄今都没有这样的明文规定，惟强烈建议借贷者为房贷买个保障，不能强迫消费者购买；这里给各位投资者一个建议，市场上有很多家银行，也相对竞争，投资者在信用记录完善，偿还能力良好的情况下，有协商能力可以货比三家，甚至和银行协商关于降低利率和自身购买MLTA保险的特殊申请，银行为了争取业绩，也会在风险评估后尽力满足消费者需求。
问：如果两人联名借房贷，可否一人负担一半债务，各买的保额？
答：两人联名借贷，最好双方都购买足够保额。如果经济困难至少主要负责财务负担着，一定要有足额保障。
MLTA，Mortgage Life Term Assurance（定额式房贷寿险）
MLTA在保费上较MRTA昂贵，但其保额不递减，保持在一定的数额，如RM500,000，且在出售房产，购买新房产时可以转让至新的贷款，保费不能加入贷款，需要自行支付，可以选择月付，3个月支付，6个月支付或年付，无需支付利息。投保MLTA受益人可以是任何人，不一定是银行，可放家属，配置MLTA也可以在保障下添加储蓄与投资连接（Investment Linked）功能赚取现金价值，累计现金价值，在足够时无需支付保费。
MLTA在MRTA的基础上，使保障涵盖范围更加的广泛，使其保障在上述的死亡和终审残障下，添加其他利益如，诊断严重疾病（Critical Illnesses）即获赔偿，保费豁免利益（Premium Waiver）等。
费用比较：
总结：
房贷保险必须买，至于购买哪一种，没有一个一定正确的答案。这取决于你的需求是什么，将财务目标（产业投资或自住），保障的全面性，可承担风险，财务负担能力，预算做一个综合的考量后，才能得出结果。
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